Abbiamo chiesto al nostro responsabile di Milano, Carlo Gironda di Canneto, un commento sull’impatto della nuova linea blu M4 sui prezzi al metro quadro di vendita e di locazione.
I 3 criteri che influenzano maggiormente il prezzo di una casa
Ci sono caratteristiche dell’immobile che ne aumentano indiscutibilmente il valore, come il box auto, la presenza di balconi ed un giardino di proprietà. Ovviamente, anche le caratteristiche esterne sono determinanti, in particolare la zona, che incide profondamente sul prezzo di un immobile. Questa si compone di tre sotto-fattori principali: l’accessibilità ai servizi di trasporto pubblico, la presenza di servizi di quartiere e i progetti di sviluppo urbano. Elementi particolarmente rilevanti in grandi città come Milano, dove accessibilità e qualità della vita giocano un ruolo chiave.
1. Vicinanza ai servizi di mobilità pubblica
La presenza di infrastrutture di trasporto pubblico, come linee della metropolitana, è uno dei fattori principali che determinano il valore di un immobile. Nei centri urbani congestionati, dove il traffico è sempre più problematico, abitare vicino a una fermata della metro o ad una fermata di un autobus può fare la differenza. La recente espansione della Linea M4 di Milano ne è un esempio: le case situate nelle vicinanze delle nuove fermate hanno visto un incremento dei prezzi fino al 42%. Questo riflette una crescente preferenza per la mobilità green e soluzioni che riducono la dipendenza dall’auto privata, migliorando sia la qualità della vita che l’impatto ambientale.
2. Servizi di quartiere
La qualità e la quantità dei servizi presenti in un quartiere, come scuole, ospedali, supermercati, parchi e centri ricreativi, influenzano notevolmente i prezzi immobiliari. Vivere in una zona ben servita rende la vita più comoda e attrattiva, soprattutto per famiglie o professionisti che cercano un equilibrio tra lavoro e tempo libero.
3. Progetti di sviluppo urbano
I piani di sviluppo urbano, come la riqualificazione di aree industriali o la creazione di nuovi spazi verdi, possono avere un impatto importante sul valore delle case. Quando un quartiere è soggetto a miglioramenti infrastrutturali o a progetti di rigenerazione, spesso i prezzi aumentano in anticipo rispetto alla conclusione dei lavori, poiché la domanda cresce in previsione del miglioramento della vivibilità. É quello che è successo (e sta succedendo) per i giochi sportivi 2026, ne parlavamo nell’articolo “Parigi e Milano: l’effetto dei giochi sui prezzi delle case”
L’effetto linea blu sui prezzi delle case: il caso della nuova linea M4
Sabato 12 ottobre 2024 è stato inaugurato l’ultimo tratto della Linea Blu della metropolitana di Milano, che ora collega direttamente la città con l’aeroporto di Linate. Questa nuova linea, la M4, conta 21 stazioni e interscambi con M1, M2 ed M3. Permette di attraversare Milano da ovest, con la prima fermata da San Cristoforo, fino a est, raggiungendo l’aeroporto, con un tempo di percorrenza totale di soli 27 minuti. Grazie a questo collegamento, i quartieri lungo il percorso stanno vedendo un impatto significativo sul mercato immobiliare. Vediamo quali sono i costi per acquistare o affittare casa in queste aree e analizzeremo come i prezzi sono cambiati negli ultimi 5 e 10 anni, a partire dall’annuncio dei lavori per la linea.
L’effetto sui prezzi di vendita al MQ
I prezzi delle case nelle zone interessate dalla metropolitana blu hanno registrato aumenti significativi. Ad esempio, il quartiere Vetra-Missori, servito dalle fermate Sforza-Policlinico, Santa Sofia e Vetra, ha visto un incremento del valore degli immobili del 42% rispetto a dieci anni fa, quando i lavori della metro erano ancora in fase di progettazione.
Anche altre aree hanno risentito positivamente dell’arrivo della M4. Nella Zona Sant’Ambrogio-Università Cattolica, dove si trovano le fermate De Amicis e Sant’Ambrogio, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 38%. Anche la zona Naviglio Grande – San Cristoforo, con la fermata San Cristoforo, ha registrato una crescita del 38%.
I quartieri di Lorenteggio-Giambellino, serviti da quattro fermate (Bolivar, Tolstoj, Frattini, Gelsomini), hanno visto un aumento del 36% nei prezzi delle case, mentre a Solari-Savona-Tortona e Inganni si sono registrati incrementi del 31%.
In generale quindi, la nuova linea M4 ha avuto un impatto notevole sui prezzi delle abitazioni nelle aree servite, con aumenti che riflettono la crescente domanda di case vicine a infrastrutture di mobilità sostenibile e rapida.
L’effetto sui prezzi di affitto al MQ
La recente apertura della linea M4 di Milano ha portato cambiamenti significativi anche nel mercato degli affitti. In particolare, la zona di Vetra-Missori, servita dalle fermate Sforza-Policlinico, Santa Sofia e Vetra, vede i proprietari richiedere in media 30 euro al metro quadro per affittare appartamenti.
Nella zona Sant’Ambrogio-Università Cattolica, che comprende le fermate De Amicis e Sant’Ambrogio, gli affitti salgono raggiungendo i 33,6 euro/mq.
Spostandosi a Solari-Savona-Tortona, dove troviamo le fermate Coni Zugna e California, il costo medio per affittare è di 26,4 euro/mq.
Nella più economica area di Lorenteggio-Giambellino, con fermate come Bolivar, Tolstoj, Frattini e Gelsomini, gli affitti scendono a circa 20,3 euro/mq.
Infine, a Inganni, dove è stata aperta la fermata Segneri, gli affitti si attestano sui 17,9 euro/mq, mentre nella zona di Naviglio Grande – San Cristoforo, servita dalla fermata omonima, il prezzo medio è di 20 euro/mq.
Conclusioni
La recente apertura della linea blu M4 rappresenta un’opportunità unica per chi è interessato al mercato immobiliare milanese. Per chi cerca un immobile in affitto, questo è il momento ideale per sfruttare i vantaggi offerti dalle nuove infrastrutture: la metro ha reso molte zone della città più accessibili e ben collegate, aumentando la qualità della vita e la domanda di affitti. Tuttavia, con la crescente popolarità dei quartieri serviti dalla M4, i canoni di locazione potrebbero continuare a salire.
Per chi desidera vendere, l’impatto positivo della linea blu sui prezzi delle case è già evidente, soprattutto in aree come Vetra-Missori, Sant’Ambrogio e Lorenteggio. La maggiore accessibilità ha aumentato il valore degli immobili e la domanda è destinata a crescere ulteriormente, rendendo questo un buon momento per mettere sul mercato la propria casa.
D’altro canto, per chi vuole comprare, è importante muoversi velocemente. Nonostante i prezzi siano già in crescita, l’arrivo della M4 potrebbe farli salire ancora nei prossimi anni, soprattutto nelle zone periferiche e di recente sviluppo come San Cristoforo o Lorenteggio-Giambellino. Investire ora potrebbe rivelarsi una scelta vantaggiosa, anticipando ulteriori aumenti di valore legati ai progetti di rigenerazione urbana in corso.
In conclusione, che tu stia pensando di affittare, comprare o vendere, l’espansione della metro di Milano offre opportunità interessanti, ma anche la necessità di agire in tempi rapidi per trarne il massimo vantaggio.
